将来の金利動向、借入年数、自分のライフスタイルを見据える必要があります。

◆ 固定金利

固定金利は、住宅ローンの申込時に設定されて金利が、完済するまでずっと適用されるタイプの金利です。特徴としては、金利が一定ですから毎回の返済額が一定となります。

計画が立てやすいのはこちらのタイプですね。
また、長期で借りる場合は固定金利型の住宅ローンのほうが有利です。

◆ 変動金利

変動金利は、金利の水準によって住宅ローンの金利が変動するタイプの金利です。特徴としては、半年ごとに金利水準が見直されることとなり、5年に1度の割合で返済金額の見直しが行われます。

住宅ローンが短い場合は変動金利の方が有利です。
また、繰り上げ返済をする場合、変動金利型の住宅ローンでは手数料がかからないことが多いのですが、固定金利型の住宅ローンでは手数料がかかります。

変動金利型のデメリットとして挙げられる急激な金利変動があった場合、無尽蔵に返済額が伸びるのかというと、そういうわけではなく、今まで支払っていた返済額の25％までの「返済額の上限設定」が設定されています。

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住宅ローンを繰り上げ返済するメリットとしては、利息の支払いを減らすことができる、ということです。現在では貯金をしていても金利収入など無いも同然ですから、将来の住宅ローンの返済分を減らしてしまったほうが圧倒的に有利です。

繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

【期間短縮型】
繰り上げ後の返済期間が短くなります。

【返済額軽減型】
毎月の返済額が少なくなります。

どちらのタイプにすれば有利になるのでしょうか？
返済額が少なくなることから、「返済額軽減型」のほうが有利に思えそうですが、「期間短縮型」のほうが有利です。

特に借りて間もない時期は、返済額軽減型よりも利息額を、少なくできるので一層有利となります。

住宅ローンを借りて返済を開始した当初は、返済額に占める利息の割合が非常に大きくなっています。ですから、「期間短縮型」を選択することで、その期間分の利息が全部カットすることができるため、軽減される利息の額が大きくなります。

住宅ローンは、返済を開始し始めた早い段階で繰り上げ返済をしていったほうが利息の負担が大幅に軽くなります。

「返済額軽減型」は、給料が下がってしまったなど、毎月の支払がきつく感じるようであれば、選択しても良いと思います。毎月の住宅ローンの負担が減りますから、多少は楽になるでしょう。

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住宅ローンの借り換えには、住宅ローンを返済中の住宅に引き続き居住することが前提となっています。

住宅ローンを借り換えるには、返済をきちんと続けている必要があります。
返済が滞ってから借り換えようとしても、信用が低下していて断られてしまいます。

そういう意味でいえば、転職を検討している人は、転職前の会社に在籍しているうちに住宅ローンの借り換えを申し込んだほうが有利となります。

住宅ローンを借り換えることで得られるメリットをいくつか挙げます。

・返済総額が少なくなる
・長期固定金利にすると、金利上昇リスクを回避できる
・返済期間が短くなる
・毎月の返済額を少なくする

一方、借り換えによるデメリットも挙げておきます。

・手数料や借入金残高の内入れなどで経費がそれなりにかかる

また、以下のような方は、住宅ローンを借り換えを検討したほうが良い結果を生むことになるかもしれません。

・変動金利の住宅ローンを組んでいる
・固定金利選択型の住宅ローンを組んでいる
・ゆとり返済・ステップ返済方式の住宅ローンを組んでいる

逆に、以下のような方は、住宅ローンの借り換えをしないほうが良い結果を生むと思われます。

・金利差が少ない
・残高が少ない

借り換えには労力を費やしますので、本格的に検討する段階にあれば、さまざまな住宅ローン借り換えプランを比較検討することをお勧めします。

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マイホームを建てようと考えたとき、ついつい「いくら借りれるのかな？」と考えてしまいがちですが、それではダメなんです。

「毎月いくらなら返済できるかな？」

と考えて、その上でいくらまでなら借りれるかを判断することの方が大切です。

住宅ローンなんてネーミングですが、要は借金です。
自分の収入に見合った返済計画を立てるようにしなければなりません。

「毎月の返済額」
「返済年数」
「借入額」

自分の中で重視する点を明確にして、さらに諸経費や税金なども頭の中に入れてシミュレーションする必要があります。

毎月の返済額の目安ですが、収入の20％以内が正常な範囲です。
住宅ローン以外に返済中のローンがあれば、借入金は総額で考えてください。

ボーナスや家族の収入を見込んで返済プランを立てると思いますが、それは景気の影響を受けやすいので慎重にして、あくまでも無理のない返済プランを立てることが必要です。

住宅ローンを借りる前に、住宅ローンシミュレーションを利用して、少しでも負担を軽くできるように返済計画を立ててみることをお勧めします。

住宅ローンのシミュレーションは、数値を入れるだけで毎月の返済額がいくらぐらいになるのかを計算してくれるので非常に便利です。

返済計画も大まかな金額で考えるのではなく、具体的な数値例があるとずいぶん異なってきます。
住宅ローンを借りる前の参考になることは間違いありません。

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住宅ローンの選択肢が増えることはありがたいことなのですが、消費者側からしてみれば、「どのタイプ（商品）の住宅ローンが一番自分に合っているのか。」を判断することが困難となっています。

各社それぞれ特徴があり、金利だけでも10種類以上あります。

「借りられればどこでもいい」という人はさすがに少数派でしょうから、商品をじっくり吟味することとなります。

住宅ローンアドバイザーとは、住宅金融普及協会または金融検定協会が認定試験を行なっている民間資格のことです。

新規住宅購入者や借換予定者などを対象に、複雑な住宅ローンについて適切なアドバイスをすることを目的として、民間資格ながら国土交通省が中心となって、取りまとめした資格です。

住宅ローンアドバイザーになるには、日本住宅ローンアドバイザーズ協会認定講習を受講し、住宅ローンアドバイザー検定試験に合格し、日本住宅ローンアドバイザーズ協会に会員登録をする必要があります。

同じように金融資産に関するアドバイスをするファイナンシャルプランナーがありますが、どちらの能力が上でも下でもありません。敢えて言うなら、住宅ローンに特化した住宅ローンアドバイザーのほうが、信頼できそうな気はします。

住宅ローンアドバイザーから得られることは、住宅ローンの基礎知識、金利の種類、返済方法、繰り上げ返済、借り換え、住宅に関する税金などについてです。

さすがに住宅ローンのスペシャリストだけあって深い知識を持っていますので、自分に適した住宅ローンの商品や返済計画がわからない場合は、アドバイスを求めてはいかがでしょうか。

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とはいえ、住宅ローンを申し込む時には何を準備すればよいのか、書籍などで詳しく調べている人はともかく、書類の量の多さに戸惑ってしまうことでしょう。

必要な書類は金融機関や、融資を受けるローンの種類によっても異なってきますから事前に確認しておくことは大切です。下に必要書類を掲載しますが、必要な枚数は各金融機関によって異なりますので確認してください。

自営業者の場合、次のような書類が必要となります。

・本人を確認できる書類（免許証のコピーなど）
・収入を確認できる書類（2～3年分の納税証明書・確定申告書）
・健康保険証のコピー（扶養家族の項目も必要）
・印鑑証明書
・住民票（世帯全員の記載があるもの）
・自己資金を確認できる資料（通帳のコピーなど）
・物件を確認する資料（不動産登記簿謄本、不動産売買契約書、建物平面図、公図、物件案内図、重要事項説明書など）

サラリーマンの場合、次のような書類が必要となります。

・本人を確認できる書類（免許証のコピーなど）
・収入を確認できる書類（所得証明書・源泉徴収書など）
・勤続年数を確認できる書類
・健康保険証のコピー（扶養家族の項目も必要）
・印鑑証明書
・住民票（世帯全員の記載があるもの）
・自己資金を確認できる資料（通帳のコピーなど）
・物件を確認する資料（不動産登記簿謄本、不動産売買契約書、建物平面図、公図、物件案内図、重要事項説明書など）

コピーと書いてある書類がいくつかありますが、偽装を防ぐために原本を確認することが通常ですので、コピーとともに原本も用意しておきましょう。

提出する書類にはしっかりと自分で目を通し、不備などがないように確認しながら記入していきましょう。手続きの遅れが出ると、それだけマイホームの購入も遅れが生じますし、スムーズに事が進んだほうが気持ちがいいですからね。

自己破産　デメリット　｜　住宅情報ナビ

仮審査というのは、事前審査と本審査の違いでも記載しましたが、金融機関が行い、本審査は信用保証会社が審査を行います。

審査する場所が違うというのは知っておいてください。

本格的に住宅購入の手続きに入っていくのは、本審査に通ってからということになります。
本審査ですが、住宅ローンという大金を借りるための審査ですから、契約書類など必要な書類がたくさん必要になり、「マイホームを購入するんだな。」と実感してくるようになりますよ。

住宅ローンの本審査ですが、かなり慎重で厳しく審査されることとなります。
それはそうですよね。何千万という大金を借りる手続きですから。消費者金融で10万円借りるのとはわけが違います。

ですから、前もって審査に通りやすくなるように、本審査の概要を知っておいたり、必要な準備を着々と進めたりと、事前の準備が大切です。

本審査後の住宅ローンの申し込みでは必要となる書類がたくさんあり、また分譲マンションか一戸建てかによっても必要な書類は異なります。

自分の購入物件のタイプは決まっているでしょうから、あとは一覧表を作成して不備がないかどうかを確認しておきましょう。

本審査ではどのような審査がされるのかというと、クレジットやキャッシングなどのローン支払いの履歴や、年収、勤続年数などを審査されます。本審査にかかる期間は、一般的に約3～4週間程度です。

審査の前に住宅ローンの借入申込書や団体信用生命保険（団信）申込書兼告知書を記入しますが、ウソは禁物です。当然ですね。その他の必要書類は以下のとおりです。

【自営業などの個人事業主の場合】

・納税証明書
・確定申告書の写し
・健康保険証の写し
・住民票
・印鑑証明書　etc.

【サラリーマンの場合】

・源泉徴収票
・住民税決定通知書
・健康保険証の写し
・住民票
・印鑑証明書　etc.

詳しくは「審査に必要な書類」に記載しましたので参考にしてください。

購入を決意してから長丁場になりますので覚悟しておきましょうね。といっても念願のマイホームを手に入れるわけですから、ちょっとぐらい大変でもウキウキして苦になりませんけどね。

中高年　転職　｜　失業手当　もらい方

この審査に通らなければ、当然のことながら住宅ローンを借りることはできません。
何千万円も貸し出すわけですから、相応の審査は行われると考えてください。

どのような審査基準があるのかというと、個人の属性情報を一定の基準で評価できるだけの材料を調査します。

まず年齢の要件があります。申込時には20歳以上でなければならず、完済時の年齢も80歳までとしている金融機関が多く、さらに定期的な収入がある方を対象としています。

そして勤務先会社の規模や業種、安定した職種か、不安定要素の強い職種か、さらに危険職種かどうかなどを調査し、雇用形態も、給与のみか歩合制かが判断材料となります。

また、会社に勤めていても、源泉徴収票が出ない場合は、自営業者として扱われますので注意が必要です。

勤続年数も重視されていて、原則として3年以上は必要ですが、前職が同業種だった場合は、多少加味してもらえる傾向にあります。

審査の中でも大きなウェイトを占める年収は、原則として200万円以上ですが、年収によって返済可能負担率が異なるため、どの程度の年収があるのかは大事なところです。

自営業の場合、経費を積みまくって所得を「0」に近い水準にしている方も多いと思いますが、住宅ローンを組む前は、ある程度の所得を残しておくようにしないと、希望額に届かなくなってしまいます。

住宅ローンを借りる側は軽視していますが、金融機関が重要な位置づけをしているものとして、「他の借入状況」というものがあります。

事業資金の場合はそれほど気にする必要はありませんが、クレジットやキャッシング、自動車ローンなどはかなり突っ込んで審査されます。

とくにキャッシングは要注意です。
キャッシングは返済し終わっていたけれど、そのキャッシング会社との契約を解約していなかったばかりに審査に通らなかった、という方もいます。

ちなみに、黙っていればバレないだろうと思っている方も多いようですが、信用情報機関を通して、すぐに分かってしまいますのでくれぐれもウソのないように。

そして、社会保険への加入状況では、老後の資金源を調査しています。国民年金はしっかりと払っておきましょう。

最後に、健康状態は、団体信用生命保険への加入が貸出要件となっていますので、告知による生命保険加入審査があります。

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事前審査では収入や所得証明などは不要で、すぐに結果がわかります。
もちろん、審査結果を踏まえて本審査をする際には所得証明などが必要となります。事前審査が通れば、同様の内容で本審査を申し込み、必要書類を提出して、事前審査との間違いがないかどうかを確認して、融資可能となります。

事前審査を行うメリットは、無料で行ってくれるということです。
ですから、気になっている数社の事前審査を行い、手数料や金利などの状況を比べて、条件の良いところを判断する、ということが可能です。

積極的に利用したいですね。

「本審査とどこが違うの？」という疑問もあると思いますが、仮審査ではお金を借りる本人のことを重点的に審査しますが、本審査ともなると、購入予定の住宅を含めたトータルでの審査になります。

また、事前審査が通ったからといって、すべて本審査に通るということではありません。
事前審査は銀行が審査を行いますが、本審査は保証会社が行います。実際にリスクを負うのは銀行ではなく保証会社ですから、審査が厳しくなるのも当然ですよね。

そのため、事前審査で「おそらく大丈夫です」という人でも本審査が通らないということもあります。
住宅ローンは保証会社の保証がないと借りることができません。ですから、銀行としては、事前審査である程度の判断をして、この人なら大丈夫だろう、という方を保証会社へ送ります。

借りる方もスムーズに審査が進んだほうがいいですから、事前審査を活用するほうがメリットはあるでしょうね。

保証料はそもそも何のために支払うのかというと、ローンを受けるに足りる人物だ、ということをアピールするためです。「信用」を買うわけですね。

ここでいう「信用」というのは、返済資力があるかどうか、つまり稼ぎがあるかどうか、ということを意味します。

金融機関は、大きな金額を貸す時には、貸し倒れリスクを回避しなければなりませんから、基本的に担保や連帯保証人を必須としています。

信用がなければ住宅ローンの審査は通りません。

ですが、金融機関だって貸したいのは事実。

そこで、あなたに対して保証会社が保証することで、金融機関がお金を貸しやすくなる、という仕組みが生まれました。

そうはいっても、保証会社はあなたに無料で住宅ローンの保証をしてくれる、というわけではありません。慈善事業じゃないんですから当然ですよね。

保証会社があなたの保証人となってくれるわけですから、それに対する報酬を支払う必要があります。
これが「保証料」というわけです。

つまり、保証料を支払って保証人になってもらう、ということです。

では、「連帯保証人がいれば保証料は支払わなくてはいいのでは？」と思うかもしれません。
しかし、保証会社の保証を必須条件としている金融機関が圧倒的で、保証会社を必要としない金融機関は、しっかりと審査をするため、審査は厳しくなります。

保証料は結構な額になりますので、節約したいという人がほとんどでしょう。
その場合、ローンの審査は厳しくなりますが、保証会社の保証を必要としていない、ソニー銀行や新生銀行などを頼るとよいですよ。

住宅ローン控除は、新築時はもちろん、中古住宅購入時や増改築の際にも利用することができます。また、住居とともに敷地を購入した場合、その敷地についても対象となります。

この制度は、所得税法によるものですから、対象となる税金は、あくまでも所得税のみ。住民税は残念ながら対象となりません。

平成19年から実施されている所得税から住民税への税源移譲によって所得税が減ってしまった場合、控除できる金額も減ってくる可能性がありますので注意。

「住宅ローン控除を受けるとどうなるの？」

住宅ローンで借りた金額の年末の残高に一定の割合が、居住後10年間（平成19年・20年に居住した人は、10年間か15年間のどちらかを選択）、所得税から控除されます。

住宅ローン控除の申請を忘れていた場合でも、5年間はさかのぼって申請することができますから、忘れていた人はすぐに請求しましょう。大きなボーナスとなるかもしれませんよ（といっても、もともと自分のお金ですが）。

なお、新築を購入する場合、住宅ローン控除を受ける際の主な適用要件は、

・年間所得が3000万円以下（サラリーマンは年収3336万円以下）
・返済期間が10年以上
・購入後6カ月以内に入居し、年末まで居住していること
・金融機関からの住宅ローンであること
・登記簿上の床面積が50㎡以上、かつ、2分の1以上が居住用であること

などです。

しかし、残念なことに、住宅ローン控除は平成20年入居分で廃止されることとなりました。
ただ、この制度が廃止されると住宅市場は冷え込み、停滞してしまうため、同様の制度ができるよう期待したいですね。

「いくら借りたら、毎月の返済額がこのぐらいになる」

とうレベルの見積もりのことです。

【簡易見積もり】

前述のとおり、どのぐらいの返済額になるのかを簡単に調べたい場合の見積もりです。金融機関のホームページに行くと、簡単な項目を入力するだけでシミュレーションできるサービスがあります。

借りようと思っている金融機関のホームページでシミュレートし、よりお得な住宅ローンがどこなのかを参考にしてみるといいかもしれません。

ただ、この簡易見積もりはあくまでも目安に過ぎません。実際の借入額や返済額を保証するものではありません。条件を細分化していくことで実際は結構変わってきます。

【本見積もり】

本格的に住宅ローンを借りる前提の見積もりです。諸費用の概算や審査が通るかを確認するときに利用します。銀行に直接問い合わせたり、住宅販売会社の営業に相談してみるとよいでしょう。

インターネットからも問い合わせることができますが、後日、営業の電話がかかってくることは間違いありません。ですから、借りる候補の金融機関で問い合わせないと、ウザくて仕方ないですよ。

たとえば、昭和61年頃の円高不況から平成景気に移行する時点、住宅金融公庫の基準金利は4.2％でした。そしてバブルになると5.5％まで上昇し、バブルがはじけた後は、ご存知の通り超低金利時代へと突入しました。

超低金利の底は、平成10年の2％です。住宅ローンの金利が2％だったらどんなにいいだろうか、今ではそう思いますよね。

都市銀行の住宅ローンの場合は、金利の動きはもう少し激しく動いていました。円高不況のころは公庫金利と比べて1％程度高い水準で推移していましたが、平成に入ってからは大きく乖離しています。

たとえば平成2年頃、公庫の金利は5.4％前後で推移していたのに対し、都市銀行の金利は最高で8.5％という高い水準を記録しています。平成5年頃になって、ようやく都市銀行も公庫と同水準に下がるようになったんですね。

平成不況と呼ばれる超低金利時代は住宅ローンの金利が2％台で推移していたため、これを当たり前と感じてしまいがちですが、都市銀行の変動金利の平均値は4％弱です。

今後の景気動向によっては、住宅ローンの金利が再び4％台になることは充分に予想されます。また、ゼロ金利政策は異常なことであって、解除されたとたんにじわじわと上昇することも考えられます。

ただ、新築の着工件数が激減しているため、消費活動を刺激する必要性から、金利も低く抑えられています。

住宅ローンの金利というのは、借入をして融資が実行された時点の金利が適用されることになりますから、いつ住宅ローンを組むのか、いつ借り換えるのかは金利推移の動向を見ていく必要があります。

金利には、変動金利型、全期間固定金利型、当初固定金利型の3種類があり、それぞれ特徴があります。順番に見ていきましょう。

【変動金利型】

市場金利に変動して6ヶ月ごとに金利が見直されます。そのため、金利が低下している時には有利に、上昇している時には不利になります。

バブル崩壊後の日本では超低金利政策がとられていましたから、変動金利で有利に設定することができましたが、金利が上昇するに伴い、早めに長期固定金利型に借り換えるようにするなど、対策をする必要があります。

また、ゼロ金利時代に変動金利で借りた場合、金利は上昇に動く可能性のほうが高いと考えられます。

急激な金利上昇に注意をしなければなりません。変動金利型ローンは、ほとんどの場合、5年間の返済額が固定されています。そのため、急激な金利上昇期には、金利のためだけに返済が充てられ、いくら返済しても元本が減らないという事態が生じてしまいます。

【全期間固定金利型】

ローン完済まで契約時の金利が固定されるため、低金利のときに全期間固定金利型を選択すると支払い総額を大幅に抑えることができます。

金利が固定されるとともに、毎月の支払額も固定されます。ですから、生涯設計が立てやすいというメリットもあります。ただし、低金利時には変動金利型よりも金利が高く設定されています。

【当初固定金利型】

借り入れ開始時期から一定期間が、固定金利となります。一定期間後は、変動金利に移行する商品と、固定金利か変動金利のどちらかを選べる商品があります。

超低金利時代には、金利が低い変動金利型のメリットと、毎月の支払額が固定される全期間固定型のメリットを両方とも享受できるため、当初固定金利型を選択する人が多いようです。